住宅ローンは50年時代（４／２６）
◆　不景気の中にあって住宅ローンを組むのも勇気が必要だ。景気の良い頃であれば、金利は高かったが金利以上の経済成長が見込めた訳なので、年数が経つに従って実質的な返済負担は軽くなると思われていた。

◆　今はその反対に経済は不安定であり、日本経済は30年間成長していない。いや成長していないばかりか実質賃金が下落しているので、ローンの支払いはきつくなる一方だ。そこで登場したのが残価設定型のローンや支払い年数を50年とした超長期型のローンである。

◆　残価設定型のローンにもメリットはあるのだが、この場合は景気が良くなっても悪くなっても損失しか出ないことが考えられる。それでも月額支払料金を安くしたいと思うのであれば良いと思うが、だったら賃貸と何が違うのかという話にもなる。

◆　超長期ローンは金利の安い時代だからこそのプランではあるが、変動金利で金利上昇が始まると一時的にせよ支払いが厳しくなる。景気が良くなれば給料が上がるのでそれは良いのだが、給料が上がるタイミングと金利上昇のタイミングが異なるために、厳しくなる期間が生じる。

◆　超長期ローンとなると金利を払っているようなものなので、返しても返しても元本が減っていかない。私が最初に家を買った時は金利が未だ高く、4千万円くらいの借り入れで支払総額は1億円を超えていた。次の家を買った時は金利が下がっていて、総支払額の違いに驚いたものだった。

◆　金利が高い時など月の返済額を増やさないと元本が減っていかないので、低金利時代に金を借りて支払額を少なくしていると、金利上昇時には返済しているのに借入残高が増えるという、頭の痛くなるような状況に陥る。

◆　不動産と株価は上がることはあっても下がらないと言われた時代もあったが、人口減少の中にあっては地価は下がるものと考えた方が良い。同じ面積の中の人間の数が減るのだから、土地の価格は下がる。勿論利便性などによる都市部集中効果があるので、都市部の物件価格は安定するだろう。

◆　しかしここで考えるのはマンション問題で、50年のローンが終わる頃には大規模修繕や立て替えの問題が起きているはずだ。こうなると更にローンを組んで維持するのか？それとも安い価格で売り払うのかの選択になる。仮にマンション価格が物価上昇率以上に高くなっていればラッキーだが、逆に安くなってしまっていると失うものが大きい。

◆　だからといってローンを組まずに取得出来る価格ではないし、残価ローンにはリスクがある。で、結局の所買う人が多いのは投資用の物件みたいになっている。投資用の物件は投資用なので、そこに住んでも余り良いことはなく、転がして儲ける的なものだ。

◆　売却すれば次の投資屋がそれを買い、利が出たら売却する。あるいは賃貸として運用して利益を得るのだが、賃貸は賃貸で又リスクがあるので難しい。景気の良い頃なら家賃収入でローンが払えるみたいな事も言われたが、今は無理なんじゃないかなぁ、安定して利益を得るのは。

◆　賃貸で利を得ようとするならば、リスクを分散するために多くの物件を所有するとか、様々な都市に物件を所有するとかと、それなりに考えなければいけない。居住者が死んでしまえば事故物件にもなり得るわけだし、そうしたリスク全てを考えて利が出るようにしないと失敗する。