私道問題の解決策なのか？（３／２１）
◆　以前にも少し書いた事があるが、分譲地と道路の関係の難しさがある。分譲地を作る場合は道路を作る必要があるが、自治体が道路譲渡に応じない場合はその道路を誰かの持ち物にする必要がある。自治体が譲渡を受ければ管理費用が発生し、固定資産税も入ってこなくなる。

◆　分譲会社は仕方がないので道路部分を細かく区切り、各分譲地の地積に含めるようにする。ただし分譲地の家を建てる場所と隣接していると不都合が生じやすい(自分の土地だからと占有してしまう)ので、家を建てる土地とは離れた場所の道路部分を所有させるような方法を採る。

◆　しかしこれでも、自分の土地だからと道路として利用させない人が現れる。そうするとその道路のような部分が塞がれ、接道面が2m以下になって土地の価値が下落する。その下落した土地を(道路を塞いだ人間が)安く買い取り、当該部分を再び道路として利用できるようにして土地を高く売る。

◆　と言うことが可能になり、実際こうした事が起きて問題化している。道路部分(道路として使われていた実体のある部分)を勝手に塞ぐことは法に反するのだが、そうしたトラブルが起きているという事実で地価は下がる。

◆　こうしたトラブル、将来的不安を回避しようとしたのがこの分譲地だ。公道に接するところがやたら広くなっているが、各分譲地の敷地が公道までつながっているのだ。道路部分とは言えかなりの地積になるわけだが、地価の安い場所ならさほど問題にはならない。千葉県のこのあたりは田畑を造成して住宅地にしているところであり、坪単価は10万円〜30万円だとか。戸建てとしての価格で4千万円前後となっている。

◆　道路接続部分の土地面積があるので、建ぺい率や容積率に対しても有利になる。とは言っても旗竿地なので、当然ながら土地の評価額は下がる。自宅敷地内で自動車の転回が出来れば良いが、そうでない場合は隣接地を使うことになるのでトラブルの元になる。転回できない場合は(上のリンクの分譲地で)最長50mもバックで公道に出る必要がある。

◆　ちゃんと接道している土地を買うに越したことはないのだが、場所の問題だとか価格の問題もある。それに従来の私道方式とは違って2m幅の土地が公道に接している安心感もある。このあたりは分譲会社の考え方によるとは思うが、今後はトラブル回避のためのこうした分譲地が増えるのかも知れない。

◆　自治体が道路部分の譲渡を受けて、道路管理をその道路の使用者に委託するという方法もある。これは道路自体は自治体のものだけれど、補修などの管理は町内会でやってねと言うものだ。これだと自治体は固定資産税が減るだけで済むのだが、最近はこうした事も嫌がる自治体が増えているそうだ。

◆　こうした分譲地だと上下水道配管とか電線や電話線なども他人の土地に立てた電柱を経由することになる。自分の土地が公道との接道面まであるので、理屈からすればそこを貸し駐車場にする事も出来る。

◆　こうした旗竿地で車の転回が出来ず、常に隣接地に踏み込んでいる人が、その隣接地の人が踏み込み防止のために塀を作ったとかで怒り狂っていた。隣接地は自分のものみたいに思っていたのか？隣接地をアテにして大型ワンボックスカーを買ったのか？そういう訳の分からない人が隣地に住んでいると悲劇である。